HOUSING LONE

Housing Loans 住宅ローンについて

住宅ローンの正しい知識を

マイホームの購入は人生の中でも一大イベントですよね。

とても高い買い物ですから、失敗したくないものです。

購入する家を選ぶときは、納得のいくまで時間や手間をかけたのに、住宅ローンは深く考えずに組んでしまい、返済時に後悔する方も少なくありません。

今の収支だけを考えてローンを組むのではなく、将来の収支や子供の成長に伴った家庭環境の変化まで考えて、しっかり資金計画を立てましょう！！

そのためにも、住宅ローンについての正しい知識を持つ必要がありますね。

• よくあるご質問

• 住宅ローンを組むまでの流れを教えてください。

  ①資金計画を立てる

  まず、家を購入するための予算を考えなくてはいけません。

  用意できる頭金の金額や、今後支払っていけるローンの金額などを考慮して購入できる住宅価格を決めましょう。

  銀行によって、頭金０円プランもありますが、その場合は返済額は多くなるので返済計画をしっかりと立ててとくことが大切ですね。

  住宅購入時には、住宅の価格以外にも仲介手数料や登記手数料、引越し費用など思った以上に出費がかさむものです。

  
  

  ②物件を探す

  予算に合った物件を探しましょう。

  どんなに理想の家でも無理して購入すると、将来、悲しい結果になってしまいますね。

  中古住宅を購入する場合は、リフォームに係る費用なども考慮して探しましょう。

  住宅ローンには、リフォームローンを併用して借入できるプランもありますが、やはり、無理のない返済プランにすることが第一です。

  家族構成、将来のことを考えて、間取りや立地や学校区など後悔のないように。

  
  

  ③購入申し込み・契約

  予算に合った気に入った物件が見付かれば、購入の申し込みをしましょう。

  この間に、あらかじめ住宅ローンの予審をしておけば、スムーズに進めることができます。

  （銀行の予審は約１週間程度か借ります。）

  その後、重要事項の説明を受け、納得できれば契約となります。

  
  

  ④住宅ローンの申し込み・審査

  住宅ローンの借入額、返済期間などを決めて各金融機関にローンを申し込みます。

  この時、事務手数料、保証料、火災保険料などの諸経費が必要になります。

  各必要書類もこの時までにきちんと揃えておきましょう。

  金融機関によって異なりますが、審査には約3週間～１ヶ月程度かかります。

  
  

  ⑤決済･登記

  審査が通り融資がおりたら、決済を行います。

  同時に、所有権や抵当権の設定などの各手続きを行います。

• 住宅ローンの種類とは？

  公的融資

  1．住宅金融公庫融資

  住宅金融公庫は2007年に廃止になり、変わって『フラット35』が登場しました。

  『フラット35』…住宅金融公庫の廃止に伴い、公庫と民間が提携して新しく生まれた住宅ローン。

  従来の民間金融機関やノンバンクだけでなく幅広く取り扱う機関が増えている。

  
  

  ●特徴

  ・最長で35年間の長期固定金利

  ・融資額：最高8000万円

  ・保証料、繰上げ返済手数料が無料

  ・金利：資金の受け取り時点での金利が適用。取り扱い金融機関によって異なる。

  ・融資を受ける対象物件に対する審査基準を厳しくしている。

  
  

  ●申し込み資格

  ・申し込み時に年齢が70歳以下である。

  ・安定した収入がある。

  ・保証料、繰上げ返済手数料が無料

  ・日本国籍または、永住許可を受けている外国人。

  ・月額の返済額の４倍以上の収入がある。

  ・本人または、親族が居住するための住宅資金である。

  
  

  2．財形住宅融資

  ●特徴

  ・借り入れから終了までの間、５年ごとに適用金利の見直しが出来る５年固定金利制。

  ・ほかの公的機関と併用して融資を受けることが可能。

  ・融資対象の範囲が広く、融資手数料が無料。

  
  

  ●申込み資格

  ・「一般財形貯蓄」「財形年金貯蓄」「財形住宅貯蓄」のいずれかに１年以上積み立てており、 残高が50万円以上ある。

  ・勤務先から住宅手当や社内融資など、なんらかの負担軽減措置を受けられる。

  ・申込み時に７０歳未満で自分が所有または居住するための住宅購入資金が目的である。

  ・借入れした場合、毎月の返済額の４倍以上の月収がある。

  ※その他、申込み本人の資格に加えて融資の対象住宅の面積や構造などに細かい制限があります。

  
  

  ●自治体融資

  自治体融資には、自治体自らが融資を行う場合と、利用者が借りた民間の金融機関への住宅ローンの利息を一部補助する場合などがあります。

  詳しい制度については、各自治体へ直接問い合わせて下さい。

  
  

  民間融資

  ≪主なもの≫

  1．銀行（都市銀行,地方銀行,信託銀行）

  2．信用金庫、信用組合

  3．労働金庫

  4．JA（農業協同組合）

  ５．ノンバンク（信販、クレジット会社など）

  
  

  ●特徴

  ・金利のタイプが変動金利”である。

  ※その時々の市場金利に併せて金利が上下するので、借りた時点では金利が低くても、長い目でみれば固定金利より不利になる可能性があります。

  ※JAバンクや信金のように、金利の低い長期固定金利を採用している金融機関もでてきています。

  4．JA（農業協同組合）

  5．ノンバンク（信販、クレジット会社など）

  ⇒公的融資で借入れをしていて、固定金利が市場金利を大幅に上回ってしまった場合や、より金利の安い民間ローンが見つかった場合など、借り換えをすることができる。

  ・借入れをする本人に厳しい審査基準を設けていることが多い。

  ※ネットバンク系は手続きや審査が比較的やさしいといえます。

  ・銀行などの金融機関では、給料・公共料金の口座をその銀行で開設するといった条件付きで、金利を安くしてくれる（０．１～１％程度）などの優遇措置を設けているところもある。

  ・借り換えが可能。

• 住宅ローンの選び方のポイントについて

  金利のタイプで選ぶ

  ●固定金利

  返済の始めから支払いが終わるまで、金利が変わらないタイプ。

  市場金利のアップダウンに影響されない安心感があり、将来の見通しも立てやすいといえます。

  固定金利の中にも、全期間金利が変わらない「全期間固定型」と、最初の10年間だけ金利を低くし、11年目からアップするという「2段階固定金利型」の2種類があります。

  
  

  ●変動金利

  返済期間中に、市場金利の変動に合わせて定期的に金利が変わるタイプ。

  一応、金利の上限額は決められている場合が多いです。利率は固定型よりも低く設定されています。

  借入れ金融機関での預金が増えるとローン金利が下がる「預金連動型」といわれるものもあります。

  いずれも借入れ期間の短いものの方が金利は低めに設定されているので、組合わせてローンを組む場合には、変動型で借入れ期間の短いものを選ぶとよいでしょう。

  
  

  長期間ということを考えて選ぶ

  住宅ローンの返済期間は何十年もと長期に渡って継続していくものです。

  その間には、子供の成長や家庭環境の変化で家庭の収支も変動していくものです。

  そこで、一定期間返済金額を減らすことの出来るローンや、繰上げ返済しやすいローンなどもあります。

  繰上げ返済する際の手数料なども金融機関によって異なりますので、事前に調べてみましょう。

  
  

  返済期間で選ぶ

  同じ金利でも、返済期間がどのくらいかによって支払う負担額は変わってきます。

  返済期間を長くすれば毎月の返済額は少なくなるので、最長期間（35年）を選ぶ人が多いようですが、返済期間を短くしても、思ったほどに毎月の返済額に変わりがないことがわかります。

  それに比べて、総支払額にはかなりの差があります。

  返済期間が長ければ、それだけ支払い総額も増え、ローン残高もなかなか減りません。

  出来れば返済期間を短くするという方法も大切といえます。

  
  

  例

  借入金額	2500万円	–	–
  金利	2.5%	–	–
  借入期間	25年	30年	35年
  毎月の返済額	11.2万円	9.8万円	8.9万円
  総支払額	3365万円	3556万円	3754万円

  
  

  住宅ローンを組み合わせる

  一つの住宅ローンだけでなく、いくつかのローンを組合わせるという方法もあります。

  以前は、公的ローンで借入限度枠いっぱいまで借入れ、残った額を民間の金融機関のローンで補うというケースがおもな組合わせ方でした。

  近年では、公的融資の縮小化や、民間でも長期固定金利型のローンが登場したこともあり、組合わせの幅が広がっています。

  返済期間が長ければ、それだけ支払い総額も増え、ローン残高もなかなか減りません。

  ※ローンによっては併用できないものもあります。

• 住宅ローンの審査の基準はありますか？

  住宅ローンの審査には、”申込みをする本人に対しての審査”と、”購入する住宅に対しての審査”の二つがあります。審査にかかる期間は、申し込みから1ヶ月程度です。

  
  

  人に対する審査の基準

  • 1.年収
  • 2.勤務先と勤続年数
    ※最低でも勤続3年以上は必要。5年以上なら安心でしょう。
  • 3.ほかに借入があるか
    ※マイカーローンや教育ローンはもちろんですが、クレジットカードの分割払いやリボ払いも借入にふくまれます。キャッシングに関しては、利用すること自体が審査のマイナスポイントになるので、事前に全額返済しておいたほうが良いでしょう。

  物件に対する審査の基準

  【担保掛目】

  取得物件の「価値」に対する「住宅ローン借入希望額」の割合。

  住宅ローン借入 ÷ 物件価格

  通常は、80%を担保掛目とするので、この範囲内の金額が融資額になります。

  例えば、4000万円の物件価格を取得するには、3200万円まで融資可能ということです。

  また、建築物に関する法律には「建築基準法」というものがありますので、建築確認の取れていない物件は原則、審査が通らないと思ってください。

  さらに、中古マンションなどは、築年数も審査の対象になる場合があります。

• 中古住宅の融資条件はありますか？

  中古住宅について

  文字どおり、新築ではなく築後何年か経過している住宅のことをいいます。

  
  

  メリット

  ①価格が安い。
  築年数の長い物件ほど価格は安くなりますが、その分、担保価値も下がるということです。

  ②リフォームなどをして自分の思いに近い家にすることが出来る。

  ③立地条件の良い物件を選べる。
  住宅そのものが安いので住環境（駅から近い、学校や病院などがある等）に重点を置くことが出来ます。

  ④実際の眺望、日照、騒音、通風状態などを確認できる。

  
  

  デメリット

  ①耐震性が十分でない物件もある。（とくに昭和56年以前のもの）

  ②建物のデザインが古いこともある。

  ③税金の軽減措置が受けられない場合がある。

  1.築25年以上の物件で一定の耐震性を備えていない物件

  2.延床面積が50㎡未満の物件は、税金の軽減措置が受けられない。

  
  

  中古住宅の融資条件

  例として、『フラット35』の融資を受けるための条件を挙げておきます。

  ①住宅の敷地は、道路に2m以上接すること。

  ②住宅の床面積は、一戸建て70㎡以上、共同住宅は30㎡以上であること。

  ③住宅は、二つ以上の居住室、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができるもの。

  ④住宅は主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造であること。

  ⑤耐久性基準に適合する住宅であること。

  ⑥住宅は、構造耐力上主要な部分等及び給水、排水、電気その他の設備が安全上、衛生上、耐久上支障のない状態であること。

  ⑦耐震評価基準を満たしていること。

• リフォームローンと買い替えローンの違いとは？

  リフォームローン

  長年住んでいて、リフォームが必要になった場合や、中古住宅を購入してリフォームを行う際にもローンを利用することが出来ます。

  
  

  ●公庫融資のリフォームローン

  ≪対象者≫

  ・耐震改修工事を行う場合

  ・高齢者向け返済特例制度を利用したバリアフリー工事を行う場合

  ※上記以外にも、例外的に融資を受けられる場合があるので、住宅金融支援機構で確認してください。

  
  

  ●その他のリフォームローン

  有担保型とはローンを組む際に、自宅を抵当権に入れて借入れを行います。

  担保がある分、30万円～5000万円と多額の融資が受けられます。

  使途としては、家の増改築や修繕費用のほか、インテリアの購入資金などにも当てることが出来ます。

  返済期間も最長で35年と、普通の住宅ローンと変わりません。

  無担保型の場合は融資額が、300万円以内と少なくなり、金利も4～6%と高めの設定になっています。

  しかし、抵当権設定登記などの費用はかかりません。

  
  

  参照

  年収	住宅ローンを合わせた返済額の上限
  	担保型	無担保型
  400万円	160万円	120万円
  500万円	200万円	150万円
  600万円	240万円	180万円
  700万円	280万円	245万円
  800万円	320万円	280万円
  900万円	360万円	315万円
  1000万円	400万円	350万円

  
  

  買い替えローン

  住居の老朽化や家族構成の変化などによって住宅を買い替えようとする場合に利用できる住宅ローンのことです。

  住宅を買い替えて新しくローンを組む方法は、現在所有している住宅を売却することによって得たお金を新たに購入しようとする住宅の資金にあてるのが一般的です。

  しかし、現在所有している住宅を購入時に組んだ住宅ローンは、住宅の売却時には完済させなければなりません。

  つまり、買い替えの際に頭金に出来る金額は、住宅を売却した代金から現在の住宅ローンの残額と新たに登記などをする時の諸費用を差し引いた残りということになります。

  もし、売却代金がローンの残額を下回ってしまう場合などは、前のローンを完済するために買い替えローンで資金調達することも必要です。

  そのために各金融機関でも特別なローンが用意されています。

  通常の、住宅購入額の80%融資という枠を大きく超えて融資されるケースもあります。

  そうなった場合でも、一番大切なのは、無理な借入はせず、しっかりと資金計画や、返済計画を立てて利用することです。

• 住宅ローン控除とは？

  住宅ローン控除とは

  住宅を購入したりリフォームや増改築を行った際、一定条件を満たしていれば所得税控除を受けられる制度が住宅ローン控除です。

  年末の借入残高に対して、住み始めた年から10年間、既に収めた所得税から一定額が控除される制度です。

  所得額からの控除ではなく、支払うべき所得税額から控除されるため、その軽減効果は大きく、住宅購入後はぜひ利用したい制度といえるでしょう。

  なお、住宅ローン控除は、平成31年6月30日までに入居した場合に適用されます。

  
  

  住宅ローン控除の適用条件

  ≪控除対象となる条件≫

  1.住宅購入後、6ヶ月以内には実際に住み始めており、少なくとも適用を受ける年の年末まで居住していること。

  2.住宅ローン控除を受けようとする年の所得金額の合計が3000万円以下であること。

  3.返済期間が10年以上ある住宅ローンで、年末に借入残高があること。

  4.取得した住宅の床面積が50㎡以上であること。

  また、床面積の2分の1以上の部分が居住用として使われること。

  
  

  ≪控除対象となる住宅≫

  1.住宅の床面積が50㎡以上であること。

  2.住宅の床面積の2分の1以上を居住用としていること。

  3.増改築の場合は、工事にかかった費用が100万円以上であること。

  その工事の2分の1以上は居住部分の増改築費用であること。

  4.中古住宅の場合は、築年数が20年以内の住宅であること。

  （鉄骨造、鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、石、レンガ造等は25年）

  
  

  住宅控除を受けるために必要な書類

  ≪新築及び中古の建物、土地≫

  必要書類	入手先
  ①源泉徴収票	勤務先
  ②住宅取得資金に係る借入金の年末等残高証明	各金融機関
  ③住民票の写し	市区町村役所
  ④建物、土地等の登記簿謄本、登記事項証明書	法務局
  ⑤新築工事の請負契約書、売買契約書等	–

  
  

  住宅ローン控除とその他の特例の関係

  ・その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません。

  ・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。

  この場合、譲渡の年と翌年3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

  
  

  住宅ローン控除の注意点

  住宅を取得して、最初にこの控除を受ける年には”確定申告”が必要です。

  翌年からは年末調整でできますが、サラリーマンの方は初年度の確定申告を忘れずに行いましょう。

  また、その年に支払う所得税額までしか控除は受けられません。

  計算上、それ以上の控除額があったとしても、支払う所得税額を超えての控除はできません。

  また、親が所有している住宅を子供が住宅ローンを組んで増改築した場合などは、住宅ローン控除は受けられませんので注意が必要です。

  住宅を取得後、転勤になってしまった場合、家族で転勤先に引っ越した場合や、転勤の間、第三者に住宅を賃貸した場合などはローン控除は受けられなくなります。

  ダンナさんだけが単身赴任で、家族はその住宅に住み続ける場合のみ、控除を受けることができます。

  以前は、転勤が終了して再びその住宅に住み始めても、適用されませんでしたが、平成１５年以降、制度が改正されてローン控除を受けられるようになりました。

  ただし、細かい条件がいろいろとありますので、税務署等で確認が必要です。

Housing Loans Q&A 住宅ローン Q&A

• よくあるご質問

• Q1.転職をして勤務年数が少ないとローンは組めませんか？

  A.原則は勤続年数は3年以上でないと融資は難しいようです。

  けれども最近は、なかなか一つの会社に定年まで勤めるという事も少なくなってきました。

  金融機関のほうでもそのへんは考慮に入れてくれるケースもあるようです。

  転職しても、以前働いていた会社と業種が同じであれば、勤続年数を通算して計算してくれるのです。

  ただし、まったく今までのスキルが活かせない異業種への転職や、転職によって大幅に収入がダウンするような場合は審査が通らないケースもあるようです。

• Q2.住宅ローンの融資を受けるために必要な書類はなんですか？

  A.住宅ローンを申込んで融資を受けるには、融資を受ける金融機関に提出しなければならない書類がたくさんあります。

  本人確認のための書類

  ・免許証のコピー等の本人確認資料

  ・所得証明書や源泉徴収書といった収入を確認できる書類

  ・勤続年数が確認できる書類

  ・健康保険証のコピー（本人と扶養家族の欄が必要）

  ・印鑑証明書

  ・住民票（家族全員記載）

  ・自営業の場合は納税証明書

  
  

  物件に関する必要書類

  ・不動産売買契約書、重要事項説明書

  ・不動産登記簿謄本、 建物平面図、公図、物件案内図といった物件を確認する為の資料

  ・建築確認通知書

• Q3.なぜ繰上げ返済すると得なんですか？

  A.繰上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまった金額を返済することです。

  繰上げ返済金は、借り入れ元金の返済にすべて充てられるため、借り入れ元金にかかってくる利息を減らすことができます。

  また、ローン返済当初は返済金のほとんどを利息が占めているため、早期に実行すればするほど効果があります。

  収支やライフプランの変化に影響のない範囲で計画的に行いましょう。

• Q4.頭金（自己資金）はどのくらい必要？

  A.一般的に、住宅ローンは購入価格の80%までが借入れの上限額というケースが多いため、頭金の目安は購入価格の20%程度といわれています。

  ただし実際には購入費以外の諸費用（およそ購入価格の5%～10%）がかかるため、25%以上を用意するのが望ましいとされています。

• Q5.共有名義の注意点はなんですか？

  A.住宅を購入したときに、数人がそれぞれが資金を出した場合には所有権を共同名義とするのが原則になっています。

  例えば夫婦二人で住宅を購入する場合、共同名義にして夫婦二人で住宅ローンを借りる場合には、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

  ただし、ひとりの名義で住宅ローンを借入れる場合には二人分の住宅ローン控除が認められません。

• Q6.住宅取得資金の援助を受ける場合、贈与税はどうなりますか？

  A.受贈者1人について1,000万円が非課税の限度額となっているので、贈与者ごとに1,000万円が非課税となるわけではありません。

  つまり、夫婦で購入する場合なら、それぞれが1000万円、合計2000万円の援助を受けても贈与税はかかりません。

  また、非課税の特例は居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又は増改築等に充てるための金銭の贈与を受けた場合に限られていますので、住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には非課税の特例の対象となりません。