VOLUNTARY SALE

About Voluntary Sales 任意売却について

「任意売却」は、買う方にもメリットがありますが、それ以上に、ローンの返済が大変な方にこそ、大きなメリットがあるのをご存知でしょうか？

売却に関しましては、お客様の事情により多種様々なケースがありその方法も様々です。

支払いに悩まされている方こそ、その解決の糸口として、「任意売却」を検討することを強くお薦め致します。

リアルネットではお客様と入念なお話し合いをし、お客様の最良の方法で対処してまいります。

競売による精神的な負担は想像をはるかに超えると言われます。

いつ自宅が落札されるか分からない不安、または、「強制的に退去させられる 」という圧迫感が重く心にのしかかります。

競売になってしまう前に、該当不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に限りなく近い価格で売却を試みるのが任意売却/任意売買です。

Problem お悩みの方

このようなお悩みをお持ちの方

◆失業・減給・ボーナスカット・ゆとりローンでローン返済の負担が大きい。

◆住宅ローンが延滞・滞納 していて、返済のめどが立たない。

◆自己破産はしたくないけど、弁護士費用もない・・・。

◆自宅が競売にかかるのだけは避けたい。

◆離婚を考えていたり、元夫・妻の連帯保証人や共有名義人になっている。

◆売却後も自宅に住み続けたい、買い戻したい・・・。

◆職場や近所に多重債務を知られたくない。

◆住宅ローン会社からの呼出状や催促の電話がかかる。

◆債権回収会社から、通知が来ている。

The Role of RealNet リアルネットの役割

リアルネットでは、これまでに多くの任意売却を成功させてきました。

通常の不動産取引とは異なり、ただ買主を見つけるのが仕事ではなく債権者や関係各庁との交渉が絡みますので、実務を体系的に熟知している不動産業者でなければ、手上げの状態になります。

わが社は、競売代行と併用して、任意売却にも精通しております。

もし、ご不安であれば、まずはご相談下さい。もちろんご相談は無料です。

事例によって、弁護士先生、司法書士さんなど各専門家の協力が必要な場合は、当社よりご紹介いたします。

任意売却後も、できる限り、依頼者にとって有利な方向で決着するようリアルネットでは不動産の任意売却業務を行っています。

Merits and demerits 任意売却のメリット&デメリット

• 任意売却のメリット

• 費用負担は0円!!

  売却に必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分などは任意売却による売買代金から清算されるので、売主様（所有者）の費用負担はありません。

• 多く返済する事が可能!

  競売よりも高く売却できるので借入金をたくさん返済するこができます。

• 周囲に知られず売却する事が可能

  販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、多重債務・競売等に苦しんでいることを周囲に知られずに内密に売却できます。

• 退去・引越しもスムーズに行えます

  交渉次第では、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえますし、話し合いにより債権者より引越費用をもらうことも可能です。

• 残った債務にも柔軟に対応いたします

  債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）に対して、競売のときよりも早期に、かつ、より多くの返済が可能となることにより、残った債務の返済についても柔軟な対応をしてもらうことができます。

• 任意売却のデメリット

• ブラックリストに掲載されてしまう

  任売をするからブラックリストに載るのでは無くて、住宅ローンの滞納を起こしたからブラックリストに載るのです。
  任意売却では無く競売でも当然ブラックリストです。

• 任意売却できない場合も…

  連帯債務者・連帯保証人などが付いている場合には、その方々からの売却に関する同意が必要となります。
  付いている保証人などが見つからない、同意を得られない場合には競売で行くしかありません。
  または、売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく価格の折り合いがつかない場合には債権者は任意売却での処分を断ってきます。

Necessary Expenses 任意売却に必要な経費

不動産の売買には当然の事ですが費用が発生します。

任意売却では以下のような費用がかかりますが、売買代金から捻出しますのでお客様の持ち出し費用負担はありません。

●抵当権の抹消費用と司法書士の報酬

●固定資産税等の滞納精算金

●不動産売却の仲介手数料

●本人の引越費用

●残置物の撤去費用

●後順位担保権者の印鑑代

●マンションの滞納管理費 など

• その他のご質問はこちら

• 相談料は無料!!

  相談料やコンサルタント料などはいただきません。

  お電話やメールによるご相談ももちろん無料です。（通話料・通信料はお客様のご負担となります）ご納得いただけるまで何度でもご相談ください。

  また、任意売却のご依頼を頂けなかった場合、後々に相談料などを請求することもありません。

  同様に、売買契約をが成立しなかった場合でも費用請求はいたしませんのでご安心下さい。

  なお、他で任意売却のお手続きをされている方のご相談はそのご契約が続いている間、ご相談を受けることはできません。あらかじめご了承下さい。

• 手数料は無料!!

  上記に示したように、任意売却も不動産業者の業務ですから、売買契約が成約した場合は成功報酬として仲介手数料が必要となります。

  この仲介手数料は、あなたと結ぶ専任媒介契約書のなかに明記いたします。

  これ以外の手数料や報酬などの費用をあなたに請求することもありません。

  任意売却の売買契約が成立すると、その売却代金は債権者へ分配して返済されます。

  債権者からは事前に、分配表を元に返済額の承諾を得ておきます。

  この仲介手数料は債権者が受け取る売買代金のなかから配分されますので、あなたの持ち出し費用負担が必要になることはありません。

• その他諸経費は？

  抵当権の抹消手続きに必要な司法書士報酬なども、債権者より売買代金のなかで配分されますから、あなたの持ち出し費用負担はありません。

  ただし、手続きのために必要なあなたの住民票、印鑑証明書などの取得費用（数百円程度）や、書類の郵送料などの軽微な費用はご負担いただきます。

• 引越しにかかる費用は？

  全ての債権者が引越代を認めてくれる訳ではありません。

  どちらかというと、売買を成立させるために債権者側の好意で引越代を認めてもらうという形になるので引越し費用を債権者から出してもらうように交渉は致しますが、100％捻出できるとは言えません。

  引越し費用や新居を借りるための費用を、ある程度は確保しておく必要があります。

• マンションの管理費の滞納分は？

  滞納したマンションの管理費や修繕積立金などについても、原則として債権者より売買代金の中から支払われますので、費用負担を求められることはありません。

  ただし、管理費や修繕積立金の滞納額が大きい場合には取扱いが変わることもあります。

  また、市県民税や固定資産税などの差押え登記がある場合については多少難題で、管轄する地域によっては全額納付が抹消条件となっている場合もあるので、債権者からの費用控除では補えないケースもあります。

  そんな場合でも、お客様の負担金が少なくなるよう、各関係者と調整致します。

Voluntary Sale Q&A 任意売却 Q&A

• よくあるご質問

• Q1.連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れません

  A1.この場合も、上記と同じ任意売却が認めてもらえないケースになります。
  • 任意売却で全額返済ができるのであれば良いのですが、そうで無い場合、残債が残る事になります。
  • 債権者（金融機関）の立場からすると、保証人にも請求する事になる残債が幾らになるかは保証人にも必ず売却前に事前同意を求めたいとの理由から認めてもらえない事になります。
  • 保証人さんに直接ご連絡できない諸事情などがお有りの場合でも、一度ご相談ください。

• Q2.差押、不動産競売申立通知がきても任意売却は可能ですか？

  A2.競売が始まっても、債権者の合意が得られれば任意売却への切り替えができます。

  「担保不動産競売開始決定」の通知が届いたばかりなら、まだ6カ月程度の猶予があります。

  もし、切り替えができなくても、競売と同時進行で任意売却は可能です。

  とは言っても、あまり余裕はありませんのでお早めにご相談下さい。

• Q3.できるなら今の家に住み続けたいのですが可能ですか？

  A3.今の家に住み続けるためには、次の二つの方法があります。
  • ①買戻し
  • 親子、兄弟など親族に今の家を買い受けてもらう方法です。
    これは、任意売却によって、残債務より安い金額での売買になるため、ケースバイケースでの対応が必要になります。
    そのまま直接売買できる場合は良いのですが、一旦身内ではない第三者に購入してもらい、その後親族が購入するという方法をとらなければならない場合は下記の通りです。
  • ・所有権移転登記、抹消登記費用が2回かかる
  • ・短期譲渡所得となるため、所得税、住民税がかかる
  • ・第三者への報酬が必要
  • の理由から通常の売買よりも費用が嵩んでしまいます。
  • ②リースバック
  • 親子、兄弟など親族に今の家を買い受けてもらう方法です。
    これは、任意売却によって、残債務より安い金額での売買になるため、ケースバイケースでの対応が必要になります。
    そのまま直接売買できる場合は良いのですが、一旦身内ではない第三者に購入してもらい、その後親族が購入するという方法をとらなければならない場合は下記の通りです。
  • 投資家や協力していただける親族以外の誰かに今の住宅を購入してもらい、家賃を支払って賃貸人として住み続ける、という方法です。
    将来、買戻したいということであれば、その旨購入していただく方にお話をしておいて、買い戻すこともできます。

• Q4.親子間、親族間で売買する場合、住宅ローンの利用は可能でしょうか？

  A4.親子間や親族間で売買する場合の住宅ローンは、多くの金融機関では受け付けない場合が多いです。
  • その理由は、金融機関の保証会社が親子間、親族間売買の場合の融資は保証の対象としない、という決まりがあるためです。
  • （理由1）身内間売買ということで、売買金額に公正さがない。
  • （理由2）住宅ローンという金利の安い融資が、身内間売買ということで、本来の目的以外で利用される懸念がある。
  • ただし、不動産業者が介在して、価格、目的の正当性を認識することにより一部の金融機関で住宅ローンが可能な場合があります。