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Flow of Sale 不動産売却の流れ

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• ① 売却相談

  不動産を売却するとは言っても詳しいことは分かりませんよね・・・。

  まずは、プロのアドバイスを受けて、売却するかを検討してみては？

• ② 無料査定依頼

  売却を決定している方も検討中の方でもお気軽にお申し込みください。もちろん査定は無料です!!

• ③ 不動産価格調査

  お客さまの不動産物件の価格査定を行います。 路線価、近隣相場、取引事例等をもとに価格査定を行います。

• ④ 媒介契約の締結

  物件の販売活動を始めるにあたり、お客様と当社との間で媒介契約を結びます。媒介契約にも種類があるので自分にあったものを十分に納得した選びましょう。

• ⑤ 販売活動の開始

  レインズ（不動産業者間のデータベース）への登録、ホームページや不動産情報ポータルサイトへの掲載、折込チラシ、新聞広告など、お客様の要望に沿いながら、積極的な販売活動をしていきます。

• ⑥ 営業活動報告

  ④で結んだ契約に応じて営業活動や問合せの状況を報告します。

• ⑦ 購入者様より購入申込み

  購入者様より購入申込みを当社で受け付けます。

• ⑧ 不動産売買契約の締結

  購入希望者が見つかったら、価格や引渡しの条件の調整を行い、お客様と買い主様の間で売買契約を締結します。

• ⑨ 残金の決済、所有権移転、物件の引渡し

  抵当権の設定がある場合は、引渡しまでに抹消できるよう準備しておきましょう。引渡しまでに引越しも済ませておく必要があります。

  残金の受領と同時に物件の引渡しを行い、全て完了です。

Points of Sale 不動産売却のポイント

あなたが今まで大事にしてきた不動産を売却するのですから、少しでも高く売れる方が良いに決まっています。

「築浅の物件が良い」とか、「駅から近い物件の方が良い」など、 一般的に見られるポイントはもちろんありますが、

そういった物件の質には関係なく、売却を成功させるコツがあるのです。

• 不動産売却のポイント

• POINT① 相場を知って早く売る

  売却手続きに入ると、もっとも大切になってくるのはその価格です。

  売主様としては、少しでも高く売りたいと思うことでしょう。

  しかし、住宅にも「適正価格」つまり相場というものがあります。

  売る時期がちょうど、その地域の不動産価格の高騰と波長が合えば、買った時よりも高く売れるかも知れません。

  しかし、ほとんどの場合は買った時より多少低い価格で売買されるものです。

  価格には築年数も影響しますので、建物の不動産売却価格が下がっていくのは仕方がないことです。

  
  

  地域の相場を知り、建物自体の相場を知り、それに見合った売却価格を設定できれば、契約成立の日が早まることは十分に期待できるのです。

  
  

  相場は我々仲介業者も、適切なアドバイスをしますが、売主様自身でも調べておかれることをオススメします。

  売主様自身の家に対する思い入れが強いと、適正価格といえる相場に納得ができず高い価格を設定して、結果として売れ残るということが起きてしまう場合があります。

  ですから、売主様自身にもどのくらいで売るのが妥当かという価値判断の基準を持った上で、私たちの査定価格を納得して売却して頂きたいのです。

• POINT② 家を美しく

  購入者の立場に立って考えてみると、これから住むことを考えたら、重視するのは「住み心地」ではないかと思う方もいるはずです。

  
  

  しかし、「第一印象」とうのは大切で、外観は大切な見どころになるようです。

  内装が綺麗で、使い心地がよくても、外観がボロボロでは、内覧をする前に終了…ということになってしまうかも知れません。

  
  

  外観のケアのポイントとは？

  1.壁や擁壁にヒビが入ってないか、又、コケやカビが生えて緑色や黒くなっていないか

  2.換気口が詰まったり、汚れた状態になっていたりしないか

  3.雨どいに落ち葉が詰まっていないか

  4.屋根の傷みや瓦のズレはないか

  
  

  それほどお金をかける必要はありませんが、そのままにしておくよりは、日曜大工程度でも、修繕・補修・掃除をすることにより印象は随分変わってきます。

  
  

  また、室内を美しくすることもとても大事な要因です。

  築年数が浅い家でも家の中が汚くては、内覧されたお客様の印象は下がります。

  理想を言えば、ショールームのような部屋が作れれば良いのですが、実際にそこで生活をすることを考えると厳しいですよね。

  それでも、この家に住みたい!!と思わせるためにも、きちんと掃除をしておくことは大切です。

  
  

  室内の印象アップのポイントとは？

  1.玄関を整理整頓して美しくしておく

  2.蛍光灯が切れていないか確認する

  3.水回り（キッチン、トイレ、バスルーム、洗面等)をきれいに掃除しておく

  4.内覧前には空気の入れ替えをする

  
  

  こうして見てみれば、来客する時とそんなに変わらない程度の事ですね。

  しかし、この小さなことが売却できるかの明暗を分ける要素にもなりうるのです。

• POINT③ 売主様の印象も大切

  物件を見る際、その第一印象が大事だという話をしましたが、印象ということでは、売主様の印象も大切な要因のひとつです。

  
  

  洗濯物や洗いかけの食器など、生活感のにじむものを出しっぱなしにしたり、パンツ一丁で部屋をうろうろとしたりしているのではお客様もゆっくりと見ようとは思いません。

  
  

  内覧の日は、近所へ買物に出かける時くらいのレベルの清潔な服装と身嗜みをいておきましょう。

  そして、親切で朗らかな対応をお願いします。

  見学者は買主様、つまりゲストでありお客様なのですから、丁重におもてなしをしましょう。

  
  

  かといって、必要以上に買主様に構うのはかえって逆効果となる場合もあります。

  実際、内覧に来たお客様に一生懸命売り込む方をよく見かけますが、そこまでする必要はありません。

  例えば、ショップで買物をしていると、店員がしつこくついて回って落ち着いて買物ができなかった…、という経験をどなたもお持ちでしょう。

  それと同じで、見学者の方は自分の見たいところを、自分のぺースで見たいものなのです。

  
  

  お客様は、すでに書面や写真で物件についてみているので、気に入った部分の確認や、分からなかった部分について見ておきたいと思っていらしています。

  
  

  あまりのアピールしすぎと、「売れなくて困っているのでは」と、変な勘ぐりを招く可能性もあります。

  お客様から聞かれたことがあればそれにお答えするという程度が、 好印象に映ると思いますよ。

• POINT④ 断られた理由を聞く

  不動産を良い条件で売りたいという人がいれば、反対に良い物件をもっとも安い金額で買おうとする人がいます。

  そうした不動産の動向、地域ごとの相場やニーズなどの情報を優位に使いこなした人が、より良い成果をあげるのだと思います。

  
  

  そう考えると、ご購入を希望される方が内覧にいらした時は情報収集の絶好のチャンスです。

  なぜなら、売主様の物件をわざわざ見に来てくれるのですから、その物件に興味がある方に間違いはないのです。

  
  

  ただ、購入希望者は複数の物件を見比べ、物件を絞っていきますから、この物件を選ばないかも知れません。

  
  

  しかし、もし選ばれなかったとしても、実際に目で見ていただいたことに価値があります。

  その物件が選ばれなかったのには、必ず理由があるはずなのです。

  そこから、購入希望者のニーズを吸い上げていき、改善できるところは改善し、成約につなげていくことが重要なのです。

  
  

  今まで住んで慣れてしまっている自分たちでは気付けないことを指摘してもらえるのですから、内覧は最高の情報収集の機会といえます。

• POINT⑤ 写真を多く掲載する

  実際に、写真が有る物件と無い物件では、写真がある方が問い合わせは多くなります。

  
  

  最近の不動産情報誌を見ても、以前に比べて写真が増えているのがわかります。

  建物の外観だけでなく、室内各部の様子がわかるような写真など、複数使われるようになっています。

  また、雑誌だけでなくWeb広告サイトや自社のHPなどに掲載する場合には、写真も多く掲載できます。

  建物外観や内部、庭、エントランスに加え、周辺環境なども掲載することによって、買主様も実際に住んだときのことを想像しやすいですよね。

  
  

  「実際に足を運んで物件を見たい」と思わせるためには、物件がより魅力的に見える撮影の工夫というものも重要になってきます。

  撮影の時は、多少面倒でも片付けをして、すっきりとした写真を撮れるようにしましょう。

  なるべく多くの写真を掲載したいので、せめて目に見える部分だけでも綺麗に片付けていただいて、綺麗な写真を掲載できるように協力をお願いします。

  遅いれ早かれ、売却が決まればお引越しすることになりますので、少しずつでも不要なものは処分していったほうが、後も楽になりますし、一石二鳥ですね。

• POINT⑥ 内覧希望にはなるべく対応する

  基本的に内覧は、「今週の土日の午後に見たい」というような、事前に買主様の都合を聞いて日時を指定して予定が入ることが多いでしょう。

  しかし 中には、広告をご覧になられたお客様が「今から見たい」とおっしゃる急なケースもあります。

  お仕事をなさっていると急な内覧は難しいですが、ご家族で協力したり、なるべく内覧できるようにしてください。

  まず、いつも連絡が取れないという状況になりますと買主様の気持ちも冷めてしまいますので連絡だけはつながるようにすることが大切です。

  
  

  不動産をご購入したいお客様のスケジュールは様々です。

  内覧希望が入った場合は、せっかくのチャンスを無駄にしないために、極力ご対応お願いします。

  
  

  また、殆どのお客様は土日に見にいらっしゃいます。

  しかし、売主様が土日出勤のご家庭であれば、そこに対応していただくのは不可能ですよね。

  予約が入った場合の対応を、売却の担当者と事前に打ち合わせておくことも大切です。

  
  

  せっかく条件がぴったりのお客様がいらっしゃっても、内覧ができなければ売却は成立しません。

  売主様にもご都合はあると思いますが、スムーズに売却するためにも、買主様の立場になって、ご協力いただきたいと思います。

Buying a Replacement 買い替えをご検討中のお客様へ

不動産の売却では、『買い替え』という理由で 現在お住まいの物件を売却される場合が多いと思います。

住み替える理由も、転勤、家族構成増減の問題、教育環境、ライフスタイルの変化など様々です。

現在の土地で建替えるという選択枝もありますが、 上記のような問題であれば、買い替えという選択枝の方がメリットは大きいでしょう。

さて、ここで問題になるのが、買い替えを考える時に、 『購入が先か、売却が先か』という問題です。

双方のメリット・デメリットから、ご自身がどちらのほうが合っているか考えてみてください。

• 購入が先の場合

• メリット・デメリットについて

  現在住んでいる家を売ることを前提にして、その売却代金又はそれに別の資金を足して別の物件を購入するというもの。

  新しい物件を先に見つけ購入、引越しを済ませてから、現在の物件の売却にかかることになります。

  
  

  メリット

  ・ゆっくりと購入物件を探せる。

  ・空家になった物件を見てもらえるので、生活感による見方の偏りが減る。

  
  

  デメリット

  ・現在の住宅ローンが残っていると二重ローンになるため、資金にゆとりがないと新しいローンが組めない場合がある。

  ・購入物件の残金決裁までに売却を完了しないといけないケースであれば、 急ぎの売却となり金額が抑えられてしまうこともある。

• 売却が先の場合

• メリット・デメリットについて

  先に現住物件を売却して、その売却代金を基に次の物件を探すというケースです。

  売れるまでは現住物件に暮したままですが、早期に売れてしまうと、次の物件のあてがないまま引越をしなくてはなりません。

  
  

  メリット

  ・売却価格が確定しているので、購入資金の計画が立てやすい。

  
  

  デメリット

  ・売却後すぐに物件が見つからない場合は、仮の住宅に引っ越しする手間とお金がかかる。

Sale Q＆A 買い替えをご検討中のお客様へ

• よくあるご質問

• Q1.不動産を売却しやすい時期や季節ってありますか？

  A1.「賃貸」程はっきりとした時期はありません。

  売主様にとって売却のタイミングは気になるところですが、不動産を購入する方でキッチリ期限を決めて探されている方はさほど多くありません。

  時期よりも物件の希望条件を重視して探されている方がほとんどですので、タイミング・条件が合えばどのような時期・季節でも売却できます。

• Q2.不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがありますか？

  A2.媒介契約というものを締結します。

  (1)専属専任媒介契約

  (2)専任媒介契約

  (3)一般媒介契約

  の3種類があります。

  簡単に説明すると、一般媒介は、複数の不動産会社に同時に売却の依頼をするもの、専任・専属専任が、1社のみに売却の依頼をするものです。

  契約の内容や地顔、メリットデメリットを理解した上で、お客様に合った媒介契約を選んで下さい。

• Q3.売却価格はどうやって決まるのですか？

  A3.下記項目をもとに参考売却価格を査定致します。

  1.実例価格:実際の売買で取引された成約事例

  2.公示価格:国土交通省が公示する標準値の価格

  3.路線価:相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格の事

  4.固定資産税評価額:固定資産税などを計算する価格

  5.基準地価:都道府県が7月1日時点の基準地の価格を9月下旬に公表

  実際に売却する価格は、お客様自身が納得した上で決めていただきます。

• Q4.売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント!?

  A4.一概にはいいきれません。

  確かにリフォームをした場合は、印象が変わることはありますが、かなりの費用がかかります。

  例えば、リフォームに100万円使ったからといって、100万円高く売れる保障はありません。

  内装費をかけるということはリスクを追うことにもなりますので、オススメはできません。

  また、買主様も物件購入後に自分の好みにリフォームをしたい方も多くいらっしゃいます。

  リフォームを考えるより、現況のままで掃除や片づけを行い、すこしでも印象をアップさせたほうが良い結果に繋がると思います。

• Q5.ローンが残っていると買い替えできないの?

  A5.買い替えローンがございます。

  現在の物件の売却損を購入先の住宅ローンに追加する方法です。

  具体的には自宅の査定を依頼し、売却損がいくら位になるのかをまず調べないといけません。

  借入額の総額を算出し、返済がいくら位になるのか無理のない計画を立てる必要がございます。