※2009年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆いまもっとも元気のいい投資ファンド、「フォーレスト」とは◆ （21.11.27）
フォーレスト・インベストメントが1000億円規模で日本の不良債権投資へ。海外勢は現状の金融機関に対する見方はｈ90年代の状況をイメージしているのか。今後3年間は不良債権が続くと見る日銀の試算もある。再びファンドやサービサーが再生のプレイヤーとして活躍する時期が来たのかも知れない。同社は米国で投資ファンドとしては始めての上場をニューヨークで果たしている。運用総額310億ドル（2.7兆円）従業員800人を抱えている。日本でも資金を集め野村グループ他機関投資家が参加している。リーマンの日本での債権も安く購入し（元本の17％くらいで）高収益を上げている。 ◆新築マンション、シックハウスの要注意◆ ダイア建設がシックハウス訴訟で敗訴（東京地裁）。マンション の唆工時に化学物質の濃度測定を行っていなかった。その過失を問われ3660万円もの賠償の判決。シックハウスが明らかに売り主の責任と認めた判決。地裁段階であり決定的ではないが最高裁で認められれば今後は重要事項でも工夫が必要となる。たとえばその測定数値の記入を義務付けるとか。このシックハウス害を主張していた医学研究者が最近は高層住宅の害を主張している。高層住宅についての害は今後豊富なデータがそろってくれば検証されるかも知れない。早く分かることで対策はあるはず。いたずらに恐れることはないと思うが。 ◆新築マンション 物件がないと悲鳴◆ 都心は大手、郊外は中堅デベと比較的すみわけが出来ていた市場。その中堅が融資を受けられず新規供給が激減。平均すると近郊都市は05年に比し供給は50％～80％落ちている。これでは希望者は適正な判断が出来ない。必然的に中古に向かい、良質な中古は強含みで推移する。８月の首都圏の新規発売は２４ヶ月連続減少している。９３年以来の低水準。在庫も減少中だが適正水準（５０００～６０００戸）に達するにはまだ数ヶ月は必要。現在の在庫は高価時代の遺物なので時間はかかる。 ◆改正商品取引法◆ １０月よりスタート。主なポイントは不招請（ふしょうせい）勧誘の禁止・・要請していない消費者へ電話や訪問の禁止を盛り込んでいる。これで実質的に先物取引はセールスの手法の大半が封じられる。取引量が相当落ち込む予定。すでに０５年改正では１度断った人への繰り返しの勧誘禁止、７５歳以上や年収５００万以下の人への原則勧誘禁止、夜間や勤務時間中の電話勧誘禁止、が成立しており今回の改正を加えると今後の勧誘は大半は違反となるのではないか。先物市場の健全な育成は難問である。 ◆賃貸更新料、今度は有効判決【結論は最高裁に】◆ 賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務付ける契約条項について有効かどうかが争われた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は１０月、１審の大津地裁と同様に「有効」との判断を示した。判決理由は、「更新料は礼金よりも金額的に相当程度抑えられており適正な金額」であり、「信義則に反する程度にまで一方的に不利益を受けていたということではない」として有効と判断されたものである。更新料制度そのものには合理性があるとした点に注目されるが、大阪高裁は8月に、別の訴訟で「無効」の判決を言い渡しており、高裁レベルで判断が分かれる形となった。最高裁の判断が注目されよう。 ◆東京の不動産の魅力◆ （21.11.13）一言で言うとその規模が大きいということである。市場規模は世界最大である。日本はさらにＧＤＰに比較して、土地の価格比率は最大であり、ＧＤＰの２倍以上を示す。投資として考えた場合安定性も特徴である。テナントが偏らないのが特徴。分散効果がある。ニューヨークやロンドンでは金融のテナントが多いしその他工業都市（シカ ゴ等）偏重の地域も少ない。非常にバランスが取れているのが魅力であろう。 ◆ノンバンクも年収証明書提出を義務付け◆ お金を借りるのに返済能力を示すのは当たり前の話だが今まで義務付けがなかった。改正貸金業法では他社分も含め合計１００万以上は義務付けとなった。米国のサブプライムローンでも無収入の人に貸し付けて焦げ付いている。 ◆住宅瑕疵担保履行法施行→「既存住宅」についても説明を！！◆住宅瑕疵担保履行法が施行された。留意すべきは、新築住宅の買主のみならず、既存住宅（中古住宅）の買主にも説明する必要があるということだ。つまり、既存住宅の販売に際して、販売代理や媒介を行う場合には、宅建業法第３５条に基づく重要事項説明において、「当該住宅が資力確保措置の義務の対象外であり、その措置を講じない（又は講じられていない）」ことを説明する必要がある。新築住宅にばかり注意を向けて、既存住宅に係る重要事項説明がおろそかにならないようすべきだ。 ◆更新料の地域差が浮き彫りに【ネクストの会員会社調査結果から】◆ 「更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査」によると、「賃貸借契約更新時の更新料設定の有無」は、首都圏と京都で「更新料のみ」若しくは「更新料と更新事務手数料の両方」を設定している不動産会社が約９割となっている。一方、北海道の約９割、京都を除く近畿地方の約８割が「更新料も事務手数料もとっていない」 としている。また、更新料の金額についてみると、ほぼすべての地域で「１か月分」としているのに対して、京都は「２か月分」が最も多く５割強となっており、更新料に関する地域差が明らかとなる結果が出た。