※2010年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆ゴルフ場経営を考える （22.1.27）
９０年バブルで日本の多くのゴルフ場が倒産した。外資のアコーディアは日本で大手の位置を占めるに到った。同社の経営努力は評価に値する。上場以来４期連続の営業増益である。この不況下で。早朝ゴルフやナイター等を積極的に実施し入場者数は年間５万人を超え他の会社の３０％上回る。ゴルフ場は自社開発すると１００億位かかるが倒産したゴルフ場を平均２億円以下で購入した。全国１２０か所以上を所有しゴルフの低料金化を進め大いにこの業界に新風を吹き込んでいる。この経営力は学ばねばならない。企業合併が相次ぐ中日本のゴルフ場も合併を模索してもよいのではないか。規模を大きくすることでコスト減につながりサービスは向上する。 ◆住宅ローン金利が１．６％１０年間、フラット３５が適用方針。耐震、省エネ、バリアフリーのいずれかが対象。現行２．６％であり３８％も下げる。１０年後返済が増加するのは、米国のサブプライムローンと同じであり問題の先送りにならないか。７００万戸も住宅余りの時代に、買い側を援助するのは不動産の競争力アップにはならない。供給側を援助し、世界に対し日本の不動産が魅力あるものにすべき。具体的には容積率を今より倍にすべきである。 ◆全てのシャッター通りの解消は本当に必要か地域格差という言葉や地方に配分をと地方の知事は叫んでいる。本当に特定の地域や特定の産業に配分や援助が必要なのか。配分が必要なのはむしろ極貧の人ではないのか。個人に配分すべきである。地方に金持ちもいる。都会に極貧もいる。地方はひも付き援助で今まで競争をしなかった。競争力は競争を通じて養われる。地方は成長の機会を失ってきた。成長するには集積と集約に効果がある。地方に集積は難しいが集約は可能である。農地を集約すれば生産性は間違いなく向上する。地域の独自性とは都会と同じにすることではない。地方の価値観と都会の価値観は同じではないはず。地方の価値観を再認識してそれを伸ばせば、むしろ都会から羨ましく思われることも多い。 ◆住宅瑕疵担保履行法に係る保険→転売先も可能に国土交通省は、平成２１年１０月に施行した住宅瑕疵担保履行法に係る保険が付保された住宅を転得した買主にも、保険が引き継がれる転売特約を創設した。瑕疵担保保険法人の一つが認可を取得しており、他の保険法人についても認可のための審査中。既に申し込んだ保険についても転売特約を付けることが可能で、無料で受け付けている。今回創設された特約では、保険対象住宅が譲渡された場合の転得者についても、保険法人に対する保険金の直接請求が可能となっている。 ◆自殺等の事故物件に係る判例紹介★事例－①競売手続により競落されたマンションがいわゆる自殺物件であった場合、執行官及び評価人に調査義務の懈怠があったとはいえないとして、競落人の国に対する国家賠償請求が認められなかった事例【福岡地裁：平成１７年９月】★事例－②元所有者の親族が建物で睡眠薬自殺を図りその後病院で死亡したのは、建物の極めて軽微な瑕疵に当たるとして、買主の契約解除は否認し、売買代金の１％ （２２０万円）を損害賠償として認めた事例【東京地裁：平成２１年６月】★事例－③賃貸借契約について、建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があった事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するとまではいえず、仲介人に係る事実を告知し、説明すべき義務はないとされた事例【東京地裁：平成18年12月】 ◆独立行政法人の不動産は売却が促進される （22.1.8）新政府は独立行政法人通則法を改正検討。これにより資産売却が促進される。１００ある独立法人の資産売却実績は、一昨年夏時点で２０億円。ＰＲＥ（パブリック・リアル・エステート）には程遠い。独立行政法人は自前で不動産等自己所有が原則。これを崩せば証券化も進むし有効利用が大いに図れる。ぜひ早期実現すべき法改正。 ◆ＬＥＤの知られざる良さ蛍光灯は紫外線が出る。白熱灯は熱が出る。ＬＥＤは両者をほとんど出さない。結果美術品等の照明にはうってつけ。立体的には輪郭を浮かび上がらせる効果もあり評判を呼んでいる。最近の美術館や展示に採用が急増中。食品の照明にも、熱を出さず美味しそうに照明でき好評。今後建築関係ではＬＥＤは主流になっていくのではないか。 ◆経済成長と地価トレンド三菱ＵＦＪ信託銀行の不動産コンサルティング部が作成したデータによれば、１９５５年時点での６大都市の市街地価格（住宅地）と、実質ＧＤＰをもとに100とした時の時系列の指数では、０２年頃に地価はＧＤＰを下回ってしまっている。現在もＧＤＰを超えていない。長期的に地価の上昇はＧＤＰに比例するとの理論はある程度は実証されており、この理論通りだと現在の地価は下がりすぎと言える。しかしＧＤＰが下がると予想されれば地価が先行しているとも言える。いずれにしろＧＤＰも地価 も５５年比では８倍前後に達している。 ◆高齢者専用賃貸住宅略して高専賃。高齢者の単身、夫婦世帯対象の賃貸住宅。０５年から登録制度が整備されており０９年９月は全国で１，４６０件、３７，０００戸に及んでいる。０９年５月からの法改正で登録物件はさらに厳選を行えるようにした。床面積を２５㎡以上としたりして登録物件の質の確保を広めたいとのこと。登録された住宅は検索が可能であり、高齢者の入居の促進を「高齢者住まい法」で実現して行く。 ◆これからの浴室はミストサウナが標準になるかもミストサウナは評判が良い。とにかく健康、美容、心身共に効果あり。毎日使用する設備だけに少々お金をかけても、元はとれるのではないか。金額にしても１０万台で設置できる。美肌になると言われたらまず奥様族は飛びつくのではないか。男性には会社のストレスが取れるとか血圧に良いとかで説得力もある。これからの消費は自宅で楽しめるものが当たる。東京ガスのまわし者ではないが、一度採用する価値はあるらしい。マンションデベロッパーも最初から標準装備を考えるべきである。ディスポーザーよりはいいと思うが。 ◆せっかちな国とは米国の社会心理学者レブィーン氏の調査では世界一せっかちな国民はスイスとか。景色の良い国でのんびりしていると思うが意外である。２位はアイルランド、３位ドイツで日本は４位。共通しているのは工業化率が高く、人口規模が大きい個人主義的な価値観が高い国ほどせっかちとか。