※2010年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆マンションの高層階は病気を引き起こすとの怖い話 （22.11.28）
宝島社の特集で主題の記事があった。読んでみると確かに怖い話･･･。取材元は東海大学医学部講師の逢坂講師。同氏は今や法的にも裏付けされている、シックハウス症候群を指摘した医師。国交省の委員会の委員も歴任。主な病気としては･･･流産･･･この経験の割合は高層階ほど高いとの事。１・２階は８．９％、１０階以上は２１．４％。一般的割合は１０～１５％とか。年齢を３３歳以上に限ると１・２階は２２％に対し、１０階以上は６６％の結果とか。６階を境に急激に上昇するとか。高血圧･･･１・２階居住者は７．４％、５階以上は２０．４％。全体平均は８．５％。神経症･･･１．２階居住者は１０．２％に対し、５階以上は１３．２％。全体平均は７．５％。喘息症状･･･１・２階１７％、５階以上２５％。小学生を調査。この数値だけ見ると確かに怖い話である。逢坂氏の詳しいレポートを分析して住宅業界も対応を考える時期かもしれない。無視だけでは説得性に乏しくなる。シックハウスも最初の指摘の時は真剣さに欠けていた。高層階居住者は運動不足が目立つが、これらの対策をしたらマンション内に筋トレ室でも作り、積極的に利用させるとかで対策はあるはず。要は真剣に取り組み知恵を絞ることが肝心。 ◆グーグルで不動産情報の非対象はなくなるのかグーグルマップに不動産賃貸情報が掲載され、いつでも調べられる。地図を開けば、付近の相場まで簡単にわかる。将来は、売買物件や競売物件まで載るだろう。不動産情報は、業者が独占してエンドユーザーに開示はなく、小出しであった。グーグルはあらゆる情報を平等に開示して、知的サービス業を脅かしている。今や専門家に聞くよりグーグルで調べる方が、はるかに量的に多いものが入手できる。専門家の中抜きにもなりつつある。あらゆる不動産情報をネット公開すれば、現在業者が独占しているレインズの一般公開に等しくなる。こうして情報の非対称性がなくなってくると、業者はますます専門化して深いニーズに応えていかなければならない。 ◆物件探しは増えるものの契約は断念、景気の先行き懸念が影響？！不動産情報サイトを運営する事業者６社で構成する不動産情報サイト事業者連絡協議会のサイト利用者意識アンケートの調査によれば、賃貸物件や売買物件を検索した人の６７．３％が不動産会社に実際に問い合わせている。その内容をみると、賃貸は横ばいだったものの、売買が大きく増加し前年比８．９ポイント増となっている。また、問い合わせた不動産会社数の平均は、前年比０．６社増の３．５社で、問い合わせ後に不動産会社を訪問した件数も前年比３．９ポイント増の７２．７％と上昇している。平均の訪問会社数は賃貸が２．３社、売買が３．０社となっている。ただし、問い合わせや訪問した割合はそれぞれ前年より上昇しているものの、契約に至ったのは前年比１４．４ポイント減の４８．１％にとどまっている。特に契約を断念したのが目立ったのが売買で、購入を断念した人の割合は前年比１２．９ポイント増の５７％に上っている。景気の先行き懸念が影響しているのか？！ ◆２０１０年秋の市況と営業 （22.11.8）センチュリー２１、三津川社長の講演内容より。*首都圏新築マンション在庫数は底に近い水準。０５年９月５０００戸→０８年１２月１２０００戸→１０年３月６０００戸弱*加盟店の手数料状況･･･手数料が前年比アップの店舗は４４．７％。まだ厳しい状況が続いている。*加盟店の中での二極化が進んでいる。不振店と優秀店が顕著に出てきている。*営業について･･･成功と失敗の差は５１対４９である。さらにその２の差は継続出来たか否である。正に継続が成功の秘訣である。*目標について･･･１人平均１０００万弱の売り上げだがこれでは３０％の給料還元で年収は３００万、１２時間働くと時給は１０００円にしかならない。これでは淋しい限りである。５割アップを目指そう。*平均営業は１０人の客に対して１件決めればいいという業界だが、これでは９割の客を逃している。この率をもっと高めることで年収を上げようではないか。*打率を上げる方法として、契約の手前の作業の目標を高めよう。それは案内の数を高めたり、紹介の数を高めたり、スピードを高めたり、訪問の数を高めたりである。結果契約の率は高まる。出来る目標からチャレンジしよう。 ◆高齢になれば自宅は小さくすべし住宅は子育てがメインであった。高齢になると老夫婦２人住まいが多い。２人で平均１２０㎡の戸建ては大きい。１人４０㎡が適正面積。今や増築でなく減築も盛んになってきた。又相続の時に資産に占める不動産が大きいと、相続から争続になってしまう。不動産は分割しにくい。又分割してしまうと、残された奥さん等の住まいがなくなってしまう。引き続き住めても、持ち分が半分しかなく他の物から分割を迫られたり、家賃相当を要求される可能性もある。高齢になれば、不動産のウェートが小さい方が相続はスムーズに行く。 ◆マンション管理組合役員、非居住者も可能に【国交省】国交省は、マンションの管理組合の役員資格の条件を緩和する方針を固めたようだ。高齢化やマンション管理事務の煩雑さなどで役員のなり手が不足していることに対応するもので、「実際に居住する」ことを条件から外し、部屋の所有者の配偶者や親族のほか、第三者に貸している所有者や借主なども対象とする。マンションの管理組合の運営は、国交省が定める「標準管理規約」を参考に、各管理組合がそれぞれのマンション管理規約を策定している。国交省は、１０月下旬に開催する検討会で新たな標準管理規約案をまとめる予定としているようだ。 ◆住宅取得能力【平成２２年土地白書】土地白書によれば、住宅価格は平成１８年から上昇し、住宅取得能力は平成１３年をピークに下がっている。定義上、「住宅取得能力＝資金調達能力／住宅価格」、「資金調達能力＝貯蓄額＋ローン可能額」であるが、土地白書では、家計の可処分所得から推定した今後３０年間のローン返済可能額と貯蓄額の合計を、首都圏のマンション７０㎡の平均価格で割って判定している。不動産価格がピーク時の平成２年を１００とすると、バブル崩壊後の住宅価格の下落により、平成１３年時点の取得能力は３５３にまで高まったものの、その後は下落基調をたどり、平成２０年時点は２４４と、平成１３年の７割程度まで低下した。リーマン・ショック後は住宅価格が下がり、低金利もあって住宅ローンの返済負担も軽くなってはいるが、その一方で雇用・所得環境が悪化しているため、住宅取得能力の低下傾向が続くとしている。