※2011年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆足立区老朽家屋解体へ条例所有者に勧告◆ （23.10.27）
足立区は、老朽化し倒壊の恐れがある家屋の所有者に解体を求める条例案を議会に提出し、１１月施行を目指す。区が解体の必要性を判断し、勧告できるようにする。7月末時点で区内には、倒壊の危険があり今すぐ解体が必要な家屋が５７件、いずれ改修か解体が必要な家屋が３２４件ある。区では、これらの建物を解体した所有者に対して助成金を出す。解体への強制力はないが、区の考えをより明確に示し、倒壊による危険を未然に防ぐ。 ◆諏訪２丁目団地建て替え解体着手◆1200戸を超える大規模マンションへの建て替え計画が進む多摩ニュータウン諏訪２丁目団地で、既存建物の解体工事が始まった。工期は約２年間で、約6.4ヘクタールの敷地にある23棟640戸の5階建分譲住宅を取壊し、新たに11階と14階建ての7棟1249戸の分譲マンションを建築する。新築物件の引渡しは２０１３年１１月の予定。新住宅は来年３月から分譲開始で、既に予告広告は始まっている。今後、地権者（従前所有者）と新所有者とのコミュニティ形成にも注目。 ◆賃貸住宅管理業者登録制度の創設＜国土交通省情報＞◆ 賃貸住宅は、住宅ストックの４分の１以上（約１，３４０万戸）を占め、約８割の所有者が管理会社に管理を委託している。多様な居住ニーズに応えるものとして賃貸住宅管理の重要性は高い一方で、管理に関する法規制やルールはなく、敷金、保証金の返還や契約の更新等の管理業務に係るトラブルは増加している。このような状況から、賃貸住宅管理業者登録制度が創設されることとなった。当該制度については、賃貸住宅管理業者の登録に関し必要な事項を定める「賃貸住宅管理業者登録規程」、登録事業者が遵守すべき一定のルールを定める「賃貸住宅管理業務処理準則」を国土交通省告示において規定し、平成２３年９月３０日公布された（施行：平成２３年１２月１日）。制度の概要は、次に掲げるとおりである。①賃貸住宅管理業者は、国土交通省の備える登録簿に登録を受けることができる。②登録業者は、業務処理準則（管理対象や契約内容の重要事項を貸主へ説明すること等の一定のルール）を遵守する。③登録事業者が上記準則に違反した場合等は、勧告や登録抹消等の対象となる。④国土交通省は、登録業者名等を記載した登録簿を一般の閲覧に供する。 ◆不動産適正取引推進機構における相談事例紹介①（平成２３年８月）◆ 【相談者・内容】中古の戸建住宅の取引。売主・買主は共に個人で各々に媒介業者がおり、相談者は買主側業者。契約書には「売主は本件土地及び建物について、一切の瑕疵担保責任を負わない」とする瑕疵担保免責特約がある。買主が物件の引渡しを受け、入居後に給湯器を使用しようとしたところ、給湯器が故障していて使用できなかった。買主から「給湯器の修理代金３万円を売主に負担してほしい」との申出。売主側業者は、「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約があるので、費用を負担する必要はないと主張。相談者は、契約時には使用できた給湯器が故障していて使用できないのだから、免責特約があるとしても、売主には使用できる給湯器を引き渡す義務があり、修理費用を負担すべきであると主張している。【考え方】売主が個人の場合、瑕疵担保責任を一切負わないとする瑕疵担保免責特約は有効に成立する。ただし、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、免責されないことに注意しなければならない。売主に瑕疵担保責任が生ずるには、①瑕疵があること、②その瑕疵が隠れた瑕疵であること、③その瑕疵は契約時に存在していたこと、 の三つの要件が満たされている必要がある。契約時において「給湯器は故障しているが、現状のまま引き渡す」などの特段の合意がない限り、売主は、通常に使用できる給湯器を買主に引き渡す義務がある。本件の場合、契約締結後に生じた瑕疵であるので、瑕疵担保責任の問題ではなく（③の要件を満たさない）、債務不履行又は危険負担の問題として捉えることになる。本件は、債務不履行の問題として考えた方が分かりやすい。つまり、契約上、売主は使用できる給湯器を引き渡す義務があるにも拘わらず、故障して使用できない給湯器を引き渡したという債務不履行責任がある。したがって、買主は修理費用を売主に請求することができるので相談者の主張が正しいことになる。
◆今冬にも住宅エコポイント復活被災３県は優遇◆ （23.10.13）
国土交通省は、住宅を新築・改修した人に商品と交換できるポイントを付与する制度を、今冬にも導入する方針。①新築に付与するポイントを旧制度の半分程度に減らす②耐震改修も対象に加える、 などの見直しを加えた上で、２０１１年度第３次補正予算案に盛り込む方針。新制度では、新築の際のポイントは１５万ポイント程度と、旧住宅エコポイント比で半分程度に減らすが、東日本大震災の被害が特に大きい岩手、宮城、福島県などは倍の３０万ポイントとする。なお、旧住宅エコポイントは、８月末までに新築で約４４万戸分、改修で約４９万戸分発行された。 ◆震災による液状化都内１１区１６地区で確認◆ 国土交通省関東地方整備局などがまとめた東日本大震災に関する調査報告書によると、東京都内では少なくとも１１区の１６地区で液状化が確認された。２３区以外にはなかった。液状化が見られた地域は次のとおり。江東区：新木場、夢の島、辰巳、東雲、有明、青海、豊洲、潮見、新砂、若洲江戸川区：清新町、臨海町、平井４・６丁目葛飾区：東四つ木１丁目、東金町７丁目、水元公園、小菅１丁目墨田区：東墨田２丁目、墨田４丁目中央区：晴海、浜離宮庭園港区：台場品川区：東八潮大田区：東海、城南島足立区：柳原１・２丁目、梅田３・４丁目、関原１丁目、本木１丁目、千住大川町、新田１・３丁目、鹿浜２丁目北区：志茂４丁目、浮間２丁目板橋区：舟渡２・４丁目具体的な液状化発生地点が明らかになったことで、今後の不動産取引に一定の影響が予想される。 ◆国民年金納付率に地域差下位都府県は非正規社員や若年層多く、未納多い◆2010年度の国民年金納付率は、全国平均で59.3％。トップが島根県で70.8％、次いで新潟県（70.8％）、福井県（70.3％）、富山県（69.4％）、 山形県（69.4％）と続く。最下位は沖縄県で37.8％、次いで大阪府（50.5％）、福岡県（55.8％）、長崎県（55.8％）、東京都（56.2％）と続く。納付率下位には都市圏が目立つが、非正規社員が多く未納が多い若年層の比率が高いことも影響している。年齢別の納付率は５５～５９歳が７２．６％なのに対し、２５～２９歳は４６．６％と２人に１人も払っていない。年金も払えない（払わない？）若年層が、今後不動産を購入するのだろうか？心配なデータである。 ◆原状回復を巡るトラブルとガイドラインの再改訂＜国土交通省情報＞◆ 原状回復を巡るトラブルとガイドラインが再改訂され、平成２３年８月１６日に公表された。このガイドラインは、原状回復に係る契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に、平成１０年３月に取りまとめられたものである。平成１６年に改訂が行われたが、その後も、敷金・保証金等の返還、原状回復、管理業務を巡るもの等多様な問題が存在していることを踏まえ、今回再改訂が行われた。主な再改訂の項目は、次に掲げるとおりである。(１)賃貸住宅標準契約書との連動を意識した原状回復様式等の追加原状回復に係るトラブル未然防止のため、原状回復条件を契約書に添付することにより、賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件をあらかじめ合意することを推奨(２)残存価値割合の変更平成１９年の税制改正により残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価１円まで償却できるとされたことを踏まえ、残存価値を１０％から１円に修正(３)Ｑ＆Ａ、裁判事例の追加トラブルの多い事例に係るＱ＆Ａ及び参考となる裁判事例を追加(財)不動産適正取引推進機構では、原状回復に係る相談は、減少傾向にあるとはいえ、平成22年度の機構における相談件数9,928件中約1700件（17％）で、依然として大きなウェイトを占めており、今回の再改訂を機に、ガイドラインが当事者間で徹底され、トラブルが減?することを期待したいとしている。