※2009年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆不動産価格の上昇の特徴 （21.4.28）不動産は上昇するときは短期間でなく長期間持続するという特徴がある。下落局面も短期では回復せず長期間かかっている。ここが株と大きく異なる。この長期間持続するということが金融機関や事業参加者、消費者の感覚をマヒさせる傾向がある。米国の住宅は９４年から０７年１月まで１３年間上昇を続けた。「永遠に続くのでは」との錯覚である。これはなぜか。不動産の方が取引単位は大きく株に比べて簡単に売買が成立しない性質を持つからだった。しかし今後はリート等に見られるように株の動きに近いものがある。また不動産は株の１年後の動きと似ているとも言われてきた。しかし最近はその遅行性も縮まっている。不動産は金融に近づいた。その現象が今生じているのかも知れない。 ◆期待したい法改正、後順位抵当権者の横暴排除「不動産任意売却促進法案」今国会、議員立法で提出予定。現行法では、後順位の抵当権者には殆ど配当や余価がないケースが多いのに抵当権抹消には応じない。法外なハンコ料を要求することもある。改正法案提出の中身・・・抵当権抹消応諾者（１位の抵当権者）が後順位の抹消許可を裁判所に請求→抹消反対者は１カ月以内に競売を申し立てないか、売却予定額の５％アップ先を見つけられない場合は→抵当権抹消が認められる。要は後順位抵当権者は抵抗するためには競売を申し立てるか５％アップ客を用意するかしか抵抗できない。この制度は競売の10ヶ月に比べ3分の1の3ヶ月で終了できる。不良債権が増大する中、早期に実現してほしい法改正である。 ◆高速道路のパーキングエリアは有望な商業地東日本道路公団は「パサール」シリーズで商業施設を建設している。当面、２０箇所程度を建設する。パーキングエリアは休憩所だがぶらぶらと買い物には丁度よい。今や欲しい物はそんなに無いがついでにとの買い物スタイルは多い。長時間のドライブ疲れに買い物はフィットする。幕張は既にオープン。羽生や三芳もオープン予定。パーキングエリア隣接の土地は安い。しかしこういった土地が良質な商業地に化ける。独占企業の強み。この儲けが公団天下り企業に流れないことを祈る。 ◆「ゼロゼロ物件」家賃滞納で追い出し急増、国交省が指導へ賃貸アパートの家賃滞納者が、家賃保証会社等によって部屋の鍵を交換されたり、家財を運び出されたりする「追い出し行為」を巡り、都道府県等に寄せられた追い出し行為の相談が、国交省のまとめで、平成17 年4 月以降合計190 件に上っていることが分かった。同省によれば、相談件数は17、18年度各29件だったのに対し、19年度は68件と急増し、20年度も20年12月時点で64件に上っており、今後さらに増加するものと見込まれる。追い出し行為で最も多かったのが、滞納者の勤務先に押しかけたり、滞納を示す紙を扉に張り付けたりする「執拗な督促」が101件、鍵の交換38件、高額な違約金請求25件、室内無断立ち入り19件などとなっている。事態を重視した国交省は、強引な追い出し行為をしないよう指導に乗り出した。 ◆流通コストの税金を軽減する手法 （21.4.15）信託受益権化している不動産を現物取引しても税の軽減ができる手法とは・・・それは中間省略登記で、中間のＢが登記せず所有権移転をＡ→Ｃに直接移転してＢの税を軽減できる手法を援用する。ファンドの出口として受け皿である一般法人や個人に移転する際、ファンドは信託受益権を解約するが、所有権は取得せず信託銀行から直接エンドユーザーへ所有権を移転させることとすれば解約したファンドの登録免許税や不動産取得税は課税されない。日本の流通コストは高いので、あの手この手を考えなければならない。いっそ流通税は無税とすべきである。同手法は、信託受益権売買ではないので第２種金融商品取引業者でなくても仲介できるメリットも出てくる。 ◆マイツリー制度は大いに広めるべきマイツリーとは、住民がお金を出して自分のツリーとしてその木に言葉等を添えて自らの氏名のプレートを付けられるもの。神社等によくある寄付者の名前入り建築物、構築物のようなもの。広告とは一味違う効果を生む。結婚や子供の誕生等記念樹として植えることが多い。例えば、千葉県の花見川～新川の土手には八千代市が桜の木を１本千円で募集して人気を得た。散歩の途中、プレートの言葉を読むのが結構楽しい。ほのぼのとしてくる言葉が多い。自分の木だという感覚は木を大切にする心に繋がり、また花見川の土手を大切にし、自分のプレートの木の周りを清掃したり、雑草を取ったりして面倒を見ている。東京都もこのマイツリーを始め、０８年度は２２路線、１１００本を募集したとか。ポイントは安くすべきと考える。多くの人に参加してもらうことが大事であろう。 ◆「駅から何分」は端から端である駅までの徒歩の計算は１分８０メートル計算。これは男の足ではやや遅い方。マンションの建物が広い場合、１番駅寄りの端から計算される。駅側は１番マンション寄りの駅舎の端からの計算。したがって１番近い端同士の距離である。地下鉄は一番近い出口から計算する。敷地が広いマンションは計算次第では２～３分は遠くなる。 ◆分譲マンション駐車場の規約変更に所有者の承諾は不要分譲マンションの駐車場を巡り、専用使用権を所有している区分所有者の承諾を得ずに、管理組合が駐車料金の値上げや使用権の有償化を決めた規約変更の有効性が争われた裁判で、仙台地裁は、「規約変更は区分所有者に特別な影響を及ぼさない」とする判決を出した。区分所有法では、区分所有者の権利に影響を及ぼす場合は承諾を得る必要があると規定しているが、判決は、「専用使用権は永久不変ではなく、受忍限度内になった場合は消滅する可能性をはらむ」と指摘し、その上で、規約変更当時、使用権者が駐車場の賃貸で収益を上げながら管理費を滞納していたことなどに触れ、「専用使用権の存続がほかの区分所有者との公平の点で見過ごせない状況だった」と認定した。通常の使用状況であれば区分所有法の定めに従い使用権者の承諾を得るところ、使用権濫用と管理費の滞納という状況下では妥当な判断であろう。 ◆賃貸紛争防止条例（東京ルール）、業者の９割が理解東京都は、平成１６年１０月に施行した「東京ルール」とこれに基づく「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」について、その周知状況を調査した。調査結果では、条例及びガイドラインの目的・内容に対する宅建業者の理解度が９０％になることが分かった。また、８８％の宅建業者が賃貸借契約書の特約条項に関与しており、ガイドラインに沿わない特別な特約は付さないという宅建業者が半数以上いることも分かった。この調査結果からみると、退去時の原状回復について、経年変化や通常損耗は原則貸主負担という方向が定着しつつあると言っていいのではないかと思われる。