※2011年当時の記事です。現在の法令・税率・金利とは異なる場合があります。
◆マンション価値の向上は良きコミュニケーションが第一◆ （23.4.25）コミュニケーションをとれる共用施設の充実はマンション価値を高める。良きコミュニケーションをとれるマンションは離れがたい。売りに出ない。結果希少価値が出る。幸せにもつながる。あるマンションでは、共同風呂がコミュニケーション作りに大いに寄与している。パーディールームやキッズルーム、保育所、学童保育、トレーニングルーム等も良い。さらには管理運営で各種の催し物、イベントも良い。ある上手く行っているマンションでは、役員の任期は２年とし交代も半分ずつとして、多くの人に知り合う機会を多くして成功している。こういうコミュニケーション向上させるノウハウをどんどん広めてマンションライフを楽しめるよう仕向けたいものだ。インターネットでは、ミクシィやグリー等でつながりが実現している。現実の世界でつながればもっと楽しいはず。人生の究極の財産は良きコミュニケーションのはず。 ◆製品カタログを電子化して携帯は良い戦略◆ 住生活グループの営業担当者が実施するとか。確かに客の目の前で豊富なカタログ等を見せられるのは効果的。重いパンフレットも省力化できる。しかし客の側からは他社製品も準備して全ての中から選択したい衝動にかられる。不動産業者等は全ての関連パンフを収集して提示できれば高サービスにつながる。リフォーム営業に大いに利用できる。 ◆菓子の甘いにおい「苦痛」訴訟◆ 京都市の菓子製造会社の工場から漂う甘いにおい等で苦痛を受けたとして、周辺住民１７人が９３５万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪高裁で和解した（平成２３年２月）。２２年９月の一審で、京都地裁は製造会社に約２８０万円の支払いを命じた。一審判決によると、製造会社は平成１７年２月から２０年６月に工場移転するまで菓子を製造していたが、菓子特有の甘いにおいと騒音について、「住民の受忍限度を超えていた」とした。これに対して製造会社が控訴していたものである。和解では、解決金１００万円を支払う内容で合意した。会社側は「賠償すべきにおいや騒音が発生したと認める和解内容ではなく、トラブルの早期解決のために解決金を支払うこととした」としている。甘いにおいでも、製造会社にとっては辛い結末となった。 ◆外国人土地所有法◆大正１４年に制定されたカタカナ法がにわかに脚光を浴びている。この法律により外国人（法人）による土地取得の制限に関する事項を政令で定めることができることとされていることに起因する。発端は、北海道、長崎（対馬）、富士山麓、軽井沢等における中国や韓国資本による土地取得である。グローバル企業による世界レベルでの資源争奪競争の中で、森林や農地などの天然資源の買収が進められているが、日本の土地買収の一つの分野は森林で、その狙いは水資源目当てであるとも言われている。中国では外国人による土地所有は不可能であり、韓国においても規制がなされている。アメリカにおいては、国家安全上の問題があれば、大統領権限で規制できることとなっている。一方、我が国の場合は、土地所有権に対する制限が弱いため、こうした問題に対する対処が難しくなっているが、森林は木材だけでなく水資源、防災など様々な役割を果たしており、国土保全をどのように行っていくかが問われている。 ◆相続税強化対策を早めに◆ 今年の改正は従来の基礎控除額を４０％も奪ってしまっている。都内に家を持つ人は大半が課税対象となる。直ちに試算すべきである。さらに昨年改正された小規模宅地の特例も大幅課税である。親と同居していない子供が親の自宅を相続した場合は減額の適用がない。大幅課税となる。不動産業界はこのことを大きく取り上げ、対策に協力すべきである。これはビジネスチャンスである。死んでから知ったのでは遅すぎる。◆ 東京はもっと地下利用を進めるべき （23.4.14）１. 地下は地震に強い・・・東京の地下２０～４０ｍは東京れき層といわれる強い地盤もある。揺れも地上の方が大きい。２. 地下は温度が安定している・・・大幅な省エネとなる。３. 地下は遮音性が高い・・・美術館、コンサート、図書館等に向いている。４. 地下利用は地上のオープンスペースを多く確保できる。５. 地下利用は地上の利用方法の自由度を高める。６. 核戦争の際、逃げ場は地下しかない。◆価値が１，２００兆円も消えて誰も責任をとっていない不思議な国、日本日本の土地はバブル時に２，３００兆円。今１，０００兆円。建物はほぼ２～３００兆円で変わらないのに、土地は１，２００兆も目減り。これだけの減少は戦争や大地震でも及ばない。実物は変わらないのに評価額が大きく変わったのだ。従って土地を動かしていない人は机上で上がり、机上で下がっただけの話。しかしその価格を信じ動かした人は、未だにその後遺症が残っている。土地の高騰を放置した役人は、誰も責任をとっていない。戦争より被害が大きかったと言うのに。今後も同様のことが起きないと言う保証はない。自ら気をつけるしかないのか。◆倒産逃れ、悪徳会社分割 ◆ ある経営コンサルタントが２年間で４０件に及ぶ会社分割を指導し、違法な会社分割を行った。倒産寸前の会社は借金だけ踏み倒し、業績の見込める部分で新会社を設立して生き延びようと図りがち。会社の再建とは本来、再建計画が「公正性」「透明性」「衡平性」「遂行性」が要求されている。悪徳な会社分割の多くは、金融機関や大口債権者に内緒で進めきめ細かな関係者との打ち合わせは行わず、秘密裏に進めている。手口としては金融機関の借金は全て旧会社に残し、新設会社には主要な試算と取引先の主要な負債のみを遷す。旧会社が保有することとなった新設会社の株式は後で不当に廉価で新設会社や関係人が買い取る。これらは金融機関に内緒で進め、金融機関の債権が旧会社にのみ及び、新設会社に及ばないようにする。会社分割に際して、融資を受けている全金融機関の同意取り付けが好ましいのは間違いないが、それが絶対条件とまで言い切れない。（村松謙一会社分割精通弁護士）全金融機関の同意取り付けは、短期間では容易でないことも多い。その間助かるものも死んでしまうようなケースも出てくる。要は４つの説得性のある原則が、守られているかがポイント。◆ＬＰガスの設備貸与契約において注意すべきこと ◆ ＬＰガス設備の慣行として、販売業者が住宅の建売業者に無償でＬＰガス設備工事を行う代わりに、建売住宅の購入者とＬＰガス供給契約を結び、ガス供給契約の継続によって設備費用を回収している実態があるようだ。この慣行を巡り、建売住宅の購入者から、「ＬＰガスの解約時に高額な買取請求をされた」、「解約に速やかに応じてくれない」といったトラブルが発生している。消費者契約法９条では、解約に伴う違約金のうち、平均的な損害額を超えた部分は無効とされており、こうしたトラブル回避のため仲介業者は、「ガス設備がＬＰガス販売業者の所有になっていないか、ＬＰガス販売業者の所有であれば解約時の違約金の有無及びその金額等」について調査・説明する義務があるので、注意する必要である。◆シェアハウスの状況 ◆ シェアハウスの情報サイトを運営する「ひつじインキュベーション・スクエア」によると、これまで延べ２６６社・７７４のシェア住宅物件（約１１，０００室）を掲載している。シェア住宅のほとんどが首都圏に集中しており、首都圏以外の地域ではまだ身近な存在とは言えず、宅建業者・入居者の双方に様々な誤解が多い実態があるようだ。シェアハウスは、当初は主に外国人を対象にしたため、特に東京周辺に多く、四谷にあるシェアハウス「四谷ハウス」には留学生を中心に約３０人が生活している。食堂、台所、トイレなどが共用で、家賃は個室が８㎡の場合、月７万円程度。また保証人が不要で、留学生には大きな利点となっている。平成２２年７月に開業した神奈川県厚木市の「シェアハウスＫ光ケ丘」の入居者の場合、全員が日本人女性で、管理人が常駐していることも人気の理由のようだ。結婚しない若者が増加しつつある中で、果たしてビジネスチャンスとなり得るか注目に値しよう。